2020年7月31日 農地法その２ 過去問のまとめも
こんにちは。
いよいよ7月も終わりですね。
勉強順調ですか？？
というわけで、今回は前々回からの続きである農地法の続きからです。
続きとはいえ、農地の賃借人の保護についておさらいするだけなので簡単です。
農地法では農地を借りている人を保護する目的もあるので、
①引き渡しにより賃借権を第三者に対抗できる。←登記不要で対抗できる
②賃貸借契約の解除にも知事の許可が必要
③賃貸借契約の存続期間は５０年
という３つを抑えておけばOKです。
では、次は過去問を解いていく中で学んだことをまとめていきます。
農地法その１
農地法は使用する主体が変わらなければ許可の必要はありません。
なので、仮に農地に抵当権を設定するという場合は農地法の許可は不要です。（使用する主体は変わりないため）
農地法その２
採草放牧地は農地法４条の対象外
農地法その３
農地の賃借権の時効取得については農地法３条の規制は受けない。つまり許可不要です。
農地法その４
農地法３条、５条に違反した場合、法人は１億円以下の罰金刑を科されることがあります。
農地法その５
法人が農地を所有するときは農地所有適格法人に限られます。
それ以外の法人は所有することはできません。
しかし、借りることは農地所有適格法人以外でも可能です。
農地法その６
相続で農地を取得する場合は３条の許可は不要になりますが、特定遺贈の場合は通常の贈与と同様に許可が必要です。
農地法その７
相続で農地を取得する場合３条の許可は不要ですが、相続で得た農地を転用する場合は４条の許可が必要になります。
ざざざ〜っとまとめてみましたが、農地法はこれで以上です。
過去問解いてみるとわかりますが、これで農地法はほぼ１００％の正答率になります。
国土法と合わせて2/50ですから合格に一歩近づきましたね👍
2020年7月30日 国土法過去問まとめ
試験まであと２ヶ月半になろうとしています。
昨日は農地法でしたが、今日は国土法の過去問を全て解き終わったので前回のまとめで触れていない部分の確認です。
まとめその１
国土法の事後届出は贈与でその土地を得た場合には届出が不要というのは前回確認しましたが、交換の場合はどうか？というと、交換の場合は売買等に該当するので事後届出が必要となります。
また、交換の場合は双方とも土地を得ているので事後届出も双方で必要です。
まとめその２
事後届出は契約締結日から２週間以内に行わなければならない。
というのが非常によくひっかけ問題で出されている印象です。
例えば、契約締結日じゃなくて融資実行日とか、２週間以内じゃなくて３週間以内とか。
いろいろ法律関係見てますけど届出関係で３週間以内に〜とかあんまりない気がします。
２週間以内か30日以内というのが多い気がする。（気がするだけです。笑）
まとめその３
一団の土地を分割して購入しても合計して届出が必要な面積であれば事後届出が必要です。
例えば、その他の都市計画区域で一団の土地を2500㎡ずつに分割して２つ購入しても合計して5000㎡になるので事後届出が必要になります。
まとめその４
農地法による許可を受けている土地の場合は国土法の届出は不要になっています。
これは農地法による許可の方が圧倒的に厳しいからでしょうね。
まとめその５
売買等の当事者の双方または片方が国または地方公共団体の場合には事後届出は不要です。
これは考えてみれば当然ですかね。
まとめその６
事後届出は当該土地の市町村長を経由して都道府県知事に届け出る。
これは過去問解いてる時によく出てきた問題でした。
市町村長を経由しないで〜とかでひっかけてくる感じですね。
というわけで、国土法の過去問まとめは終わりです。
このブログを読み返したりまた過去問を解いてみたりして忘れないように注意したいと思います。
次回は土地区画整理法もやっていきたいです。
2020年7月29日 農地法
こんにちは。
宅建試験の勉強順調ですか？
さて昨日に引き続き、今日は農地法です。
この農地法からも毎年１問出題されるそうですが、抑えるところは少なく簡単だとのことですので大事なところを抑えてサクサクと過去問を解きたいと思います。
まず、農地法の目的ですが
①農作物の量の確保
②耕作者の保護
の２つを目的として制定されている法律です。
また、この農地法での農地は登記記録の地目に書かれている内容は関係なく現状農業がされている土地なら農地です。
なので地目が山林とか書かれてても農業されてれば農地です。
あ、もちろん家庭菜園されている土地は農地には該当しません。
そして農地法で特に重要なのが３条、４条、５条と言われていますので１つずつ見ていきたいと思います。
まず３条は農地のまま売買する時に関する法律です。
農地のまま売買しますが、耕作者が変わり農作物の量の減少などが起こるかもしれないので農業委員会からの許可がなくては売買できません。
また、仮に許可なく売買した場合はその売買契約自体が無かったことにされますし、３年以下の懲役または３００万円以下の罰金が科せられる恐れがあります。
結構厳しいことを要求される法律ですよね…。
次に４条。
これは所有者はそのままで農地を他の用途に転用する場合に関する法律です。
宅地に転用することが最も多いんじゃないかと思うのですが、この場合も許可が必要になるのですが許可を出すのは都道府県知事等です。
３条とは許可権者が異なります。
こちらの４条でも許可なく転用した場合は農地に戻せ！とオラつかれます。笑
また、３年以下の懲役または３００万円以下の罰金が科せられる恐れがあるのは３条と同様です。
次に５条。
５条は農地を売買し、さらに転用する場合に関する法律です。
こちらも許可が必要で、４条と同様許可権者は都道府県知事等です。
また５条も３条、４条と同様許可を得ずに行った場合は契約無効、原状回復、３年以下の懲役または３００万円以下の罰金が科せられる恐れがあります。
このように、農地法は国土法に比べてかなり厳しいことを要求される法律なんです。
それだけ国にとって必要不可欠な農作物とそれを作る耕作者を守りたいという表れなんだと思います。
ただ、３条、４条、５条にも例外として許可が不要なケースがあります。
いずれの場合も共通なのが、国または都道府県が権利取得する場合と土地収用法でその土地が収用される場合です。
いずれも許可は不要ですが国と都道府県の権力はやっぱ強いんでしょうね。笑
次は４条と５条に共通して許可が不要となるケースとして市町村が道路や川や水路にする場合です。
３条の場合で例外なのが相続での遺産分割によって取得する場合と離婚などの調停によって取得する場合です。
これらは例外として許可不要です。
４条の場合は２a未満の土地を農業用施設にする場合が例外です。
５条の場合はその土地が市街化区域の中にある場合です。市街化区域はまちづくりをしたい場所になるので農地より宅地などにしたいということで転用に着手する日までに農業委員会に届け出ればいいことになっています。つまり許可不要です。
というわけで、今日は農地法でしたが農地の賃貸についてまでまとめきれなかったので次回にまとめたいと思います。
あと、過去問もこれから解きます。今日はちょっと時間が足りなかったのでまた次回に！
2020年7月28日 国土法（国土利用計画法）
2020年7月28日に勉強したのは国土法（国土利用計画法）です。
この国土法は
①土地価格が高騰するのを防ぐ
②国土の計画的利用
の２つを目的として制定されています。
ただ、現在は土地価格の高騰を防ぐという面でこの法律が活躍することはあまりないようで主に国土の計画的利用の方で活躍しているようです。
まず、国土法は土地価格の高騰抑制と国土の計画的な利用のための法律ですので広い土地を取引した場合には届出が必要です。
その届出も事前届出と事後届出が必要です。
事前届出が必要な場合なのは注視区域と監視区域の土地を一定面積以上取引した場合で売主、買主両方からの届出が必要になります。
また、監視区域は都道府県知事などが指定した面積なのに対し、注視区域は後に出てくる事後届出が必要な場合と同じ面積以上の場合に事前届出が必要となります。
（出典：国土交通省HP）
わかりにくいので国土交通省のHPから表を引用させてもらいました。笑
ちなみにですが、2020年1月5日時点で注視区域に指定されている地域は存在せず、監視区域に指定されているのは小笠原村で500㎡以上の場合のみです。
（なので試験にもあまり出ないらしい…。笑）
（過去問解いてると何問かは出てました。）
近年主に試験に出ているのは事後届出が必要な場合が多いそうです。
事後届出が必要なのは、
となっています。
また事前届出と異なり買主側だけが届出ればOKです。
めんどくさいですが、上記の2000、5000、10000㎡という面積がよく試験に出るようなので覚えておく必要があります。
なぜかというと、後日やりますが都市計画の開発許可の面積と混ぜた引っ掛け問題が出題されるからです。
開発許可の方は、
を開発する際には許可を得る必要がありますが、国土法と数字が似てるので引っ掛け問題作りやすいんでしょうね。笑
また、国土法による届出が必要な範囲は「売買など対価を有するもの」に限られており、「贈与や相続」は含まれません。
なので贈与で上記の面積以上の土地を得ても届け出る必要はありませんので注意です。
でも、2000㎡の土地とか贈与されてみたいですよね〜。笑
逆に2000㎡の土地を子供に相続させてあげられるくらいお金持ちになりたいですね。笑
※逆に農地法は贈与でも届出や許可が必要です。（農地法は農作物の量が減るのを抑制したいという側面もあるため所有者の変更も把握しておきたいため）
また、届出る内容は、
- 氏名、名称、住所
- 契約年月日
- 土地の所在地と面積
- 権利の種別及び内容
- 土地の利用目的
- 対価の額
- その他国土交通省令で定める事項
の７つです。
ということで、第１回はこんなところで。
また過去問解いて必要そうなところを追記していきたいと思います。
2020年10月の宅地建物取引士試験の合格をめざして
初めまして。
2020年10月に行われる宅地建物取引士試験の合格を目指して勉強中の薬剤師のヤクゴリです。
以前から不動産に興味があり、不動産投資の世界にも足を踏み入れようとしますがなかなか思ったような物件に出会うこともできず、それなら今のうちに不動産に関する知識をもっと深めようと行き着いた先が宅地建物取引士の試験に合格するということでした。
このブログでは日々学んだことを自分なりに解釈しアップデートすることで知識の定着を図り、試験に合格することを目的にしています。
人間はアウトプットを目的としてインプットすることでそのインプット量は数倍にも数十倍にも数百倍にもなると言われています。（学び効率が最大化するインプット大全 樺沢 紫苑著 より）
なので100%自分用です。笑
また、勉強方法は通勤中と休憩中などYou tubeで概要を掴み、ひたすら過去問を解いていくというスタンスです。
その中で自分なりにまとめ、理解し、時に暗記しながら合格を目指したいと思います。
既に今年の宅地建物取引士試験は申込済みです。
また、今年受からなければ来年再受験する予定です。笑
それでは試験までがんばっていきましょう。
